Kira Tespit ve Tahliye Davalarında Arabuluculuk Şartı

Kiraya veren ile kiracı arasındaki anlaşmazlıklar, sulh hukuk mahkemelerinin en yoğun iş kalemlerindendir. 1 Eylül 2023’te yürürlüğe giren düzenlemeyle birlikte, bu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hâle geldi.

Hangi kira uyuşmazlıkları kapsamda?

Kanun, “kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar” ifadesini kullanır. Buna göre aşağıdaki davalardan önce arabulucuya başvurulur:

• Kira bedelinin tespiti davası,
• Kira bedelinin uyarlanması davası,
• İhtiyaç, yeniden inşa ve esaslı onarım nedeniyle tahliye davaları,
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası,
• Tahliye taahhüdüne dayanan tahliye davası,
• Kira alacağı ve kiralanana verilen zararın tazmini davaları,
• Depozitonun iadesi davası.

Kapsam dışında kalan: icra yoluyla tahliye

İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla yürütülen tahliye takipleri bu zorunluluğun dışındadır. Yani kiraya veren, ödenmeyen kira için icra dairesinden tahliye talepli ödeme emri gönderebilir ya da yazılı tahliye taahhüdünü icraya koyabilir; bunlar için arabulucuya gitmesi gerekmez.

Başvuru nereye yapılır?

Başvuru, kira davalarında yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki adliyenin arabuluculuk bürosuna yapılır. Başvuru ücretsizdir. Büro bir arabulucu görevlendirir; arabulucu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır. Zorunlu hâllerde bu süre bir hafta uzatılabilir.

Kira tespitinde sürelere dikkat

Kira tespit davasında belirlenen bedelin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için davanın ya da kiracıya yapılacak yazılı bildirimin, yeni dönem başlamadan en geç otuz gün önce yapılmış olması gerekir. Sözleşmede kira bedelinin her yıl artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, dava yeni dönemin sonuna kadar açılabilir ve bedel dönem başından geçerli olur.

Arabuluculuk aşaması bu takvime eklendiği için, başvurunun geç bırakılmaması gerekir.

Tahliye konusunda anlaşılırsa

Taraflar, tahliye tarihini içeren bir anlaşma belgesi imzalarsa ve bu belge ilam niteliği taşıyorsa, kiracı belirlenen tarihte çıkmadığında kiraya veren belgeyi doğrudan icraya koyabilir. Yeniden dava açması gerekmez.

Kat mülkiyeti, komşuluk ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları da aynı düzenleme kapsamındadır. Ayrıntılar için kira ve taşınmaz uyuşmazlıklarında arabuluculuk sayfamıza bakabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınız için hukuki görüş yerine geçmez. Mevzuat ve parasal sınırlar değişebilir.