Arabuluculuk
Kira ve taşınmaz uyuşmazlıklarında arabuluculuk
Kira tespiti, tahliye, kat mülkiyeti, komşuluk ve ortaklığın giderilmesi davalarından önce zorunlu olan süreç ve tapu devri içeren anlaşmalar.
1 Eylül 2023’ten itibaren kira, kat mülkiyeti, komşuluk ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Düzenleme, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesiyle getirildi. Bu uyuşmazlıkların ortak özelliği, tarafların dava bittikten sonra da aynı binada, aynı sokakta ya da aynı tapuda yan yana kalmaya devam etmesidir. Masada bulunan çözüm, çoğu zaman mahkeme kararından daha uzun ömürlü olur.
Kapsamdaki dört uyuşmazlık grubu
Kira ilişkisi
Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması, kira alacağı, tahliye, depozito iadesi ve kiralanana verilen zarar.
Ortaklığın giderilmesi
Paylı ya da elbirliği mülkiyetindeki taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve satışı.
Kat mülkiyeti
Aidat ve ortak gider, ortak alanların kullanımı, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları.
Komşu hakkı
Gürültü, koku, su sızıntısı, taşkın yapı, ağaç dalları ve geçit hakkı gibi komşuluktan doğan anlaşmazlıklar.
Kira borcunun ödenmemesi ya da yazılı tahliye taahhüdü nedeniyle icra dairesi üzerinden yürütülen ilamsız tahliye takipleri için arabulucuya başvurmak gerekmez. Zorunluluk, mahkemede açılacak davalar içindir.
Kira uyuşmazlıkları
Kira davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve arabuluculuk süresi üç haftadır (en çok bir hafta uzar). Masada en sık görüşülen konular şunlardır:
- Kira tespiti: Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde yeni bedel emsal kiralara göre belirlenebilir. Yeni dönemin başından geçerli bir tespit için sürelerin kaçırılmaması gerekir; arabuluculuk başvurusu da buna göre planlanmalıdır.
- Tahliye: İhtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar ya da on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye taleplerinde taraflar tahliye tarihini, taşınma süresini ve varsa ödenecek bedeli birlikte belirleyebilir.
- Kira alacağı ve depozito: Birikmiş kira borcunun taksitlendirilmesi ya da depozitonun mahsubu gibi mahkemenin veremeyeceği esnek çözümler mümkündür.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu)
Mahkemede ortaklık çoğunlukla taşınmazın açık artırmayla satılması yoluyla giderilir; satış bedeli piyasa değerinin altında kalabilir ve süreç uzundur. Arabuluculukta paydaşlar taşınmazı kimin alacağını, bedelin nasıl ödeneceğini ya da taşınmazın nasıl bölüneceğini kendileri kararlaştırır. Miras kalan taşınmazlarda tüm mirasçıların sürece katılması gerekir.
Tapu devri içeren anlaşmalar
Taşınmazın devrine ya da taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgeleri için, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir. Tapu işlemi bu şerhle yapılır.
Sık sorulan sorular
Kiracım kirayı ödemiyor; arabulucuya mı gitmeliyim, icraya mı?
Ödenmeyen kira için icra dairesi üzerinden tahliye talepli takip başlatabilirsiniz; bunun için arabuluculuk gerekmez. Kira alacağını ya da tahliyeyi dava yoluyla isteyecekseniz önce arabulucuya başvurmanız gerekir. Hangi yolun uygun olduğu, sözleşmeye ve borcun durumuna göre değişir.
Ev sahibi kirayı yasal sınırın üzerinde artırmak istiyor. Ne yapabilirim?
Kira ilişkisi beş yılı doldurmamışsa artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasındaki değişim oranını geçemez. Beş yıl dolmuşsa bedel emsallere göre yeniden belirlenebilir. Her iki durumda da uyuşmazlık önce arabulucuya gider.
Apartman aidatını ödemeyen komşu için süreç nedir?
Aidat alacağı için icra takibi başlatılabilir. Borçlu itiraz ederse ya da doğrudan dava açılacaksa, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan bu uyuşmazlık için önce arabulucuya başvurulur.
Kardeşlerimle ortak tapumuz var, biri anlaşmaya yanaşmıyor. Ne olur?
Arabuluculukta anlaşma ancak tüm paydaşların onayıyla sağlanır. Anlaşılamazsa düzenlenen son tutanakla sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılır.
Uyuşmazlığın konusunu ve varsa elinizdeki belgeleri kısaca yazın; arabuluculuk başvurusunun nereye, hangi taleplerle yapılacağını ve masada nelere dikkat edileceğini size bildirelim. Mesaj gönderin.